優(yōu)秀設(shè)計(jì)師
作者：李亞 律師
在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，公司和個(gè)人在承租商品房后往往會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的裝修裝飾，使房屋外觀設(shè)計(jì)更符合己方對(duì)外經(jīng)營使用的目的。但是實(shí)務(wù)中因裝修爭議產(chǎn)生相關(guān)損失的并不少見，例如已成為附著物的裝修材料如何主張損失？裝修折舊損失怎樣計(jì)算？下面本文通過分析最高院的相關(guān)案例對(duì)上述問題予以探討。
【案例一】（2017）最高法民再227號(hào)
因裝修無法返還實(shí)物，故A公司應(yīng)以折價(jià)現(xiàn)金的方式返還B公司折舊后的裝修價(jià)值……依據(jù)某價(jià)格認(rèn)證中心出具的評(píng)估報(bào)告……合同履行期間B公司對(duì)合同約定的租賃區(qū)域范圍內(nèi)的酒店客房、大堂等進(jìn)行裝修的重置價(jià)為7592843元……按平均8年折舊年期，年折舊費(fèi)率為12.5%，平均每日折舊2600.29元[7592843（元）÷8（年）÷365（日）]。A公司應(yīng)以折價(jià)現(xiàn)金的方式，將酒店交還當(dāng)日酒店裝修價(jià)值返還B公司，即以7592843元為基數(shù)，從2012年3月1日起，按每日折舊減少2600.29元，計(jì)算至酒店返還A公司之日。
【案例二】（2016）最高法民申3663號(hào)
一審期間，一審法院根據(jù)C公司的申請(qǐng)委托某資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)案涉商鋪的裝修及裝飾折舊損失（自2010年10月1日至實(shí)際評(píng)估日）進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為截至評(píng)估基準(zhǔn)日2015年5月19日，案涉商鋪的裝飾費(fèi)用在評(píng)估基準(zhǔn)日全新狀態(tài)下的重置價(jià)值為12928800元，自2010年10月1日至2015年5月19日的折舊損失為8484300元……因D公司涉及其他債務(wù)糾紛而被法院查封，導(dǎo)致C公司開設(shè)的商場無法正常經(jīng)營、出租的商鋪無法正常使用。上述違約行為使C公司通過開設(shè)商場、出租商鋪以獲得經(jīng)營收益的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，造成C公司已經(jīng)支付的托管收益損失29864831元及裝修折舊損失8484300元，對(duì)此，D公司應(yīng)當(dāng)予以賠償。原審法院判決D公司賠償C公司托管收益損失及裝修折舊損失并無不當(dāng)。
一、因房屋存在質(zhì)量問題導(dǎo)致承租方裝修后無法投入經(jīng)營使用的，系出租房根本違約，承租方的裝修投入應(yīng)認(rèn)定為損失。此種情況下，該租賃房屋已經(jīng)不能正常、全面發(fā)揮其使用功能，遂對(duì)因裝修而產(chǎn)生的正常折舊和加速折舊的財(cái)產(chǎn)價(jià)值應(yīng)認(rèn)定為損失。參照《合同法》第一百一十一條的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)質(zhì)量不符合合同約定的，受損害方可以根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)和損失程度，要求違約方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。
二、當(dāng)事人一般違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，有約定的從其約定，否則出租人應(yīng)補(bǔ)償給承租方因裝修添附而增值的部分。實(shí)務(wù)中，一般通過申請(qǐng)?jiān)u估鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)該裝修部分的重置價(jià)值進(jìn)行鑒定，然后通過加入租賃年限進(jìn)行折舊計(jì)算；或者直接申請(qǐng)對(duì)裝修殘值進(jìn)行鑒定，亦可確定裝修部分的補(bǔ)償金額。
三、當(dāng)前司法實(shí)踐中，對(duì)固定資產(chǎn)的折舊方法一般采用平均年限法，計(jì)算公式為：年折舊率=（1+預(yù)計(jì)凈利殘值率）÷預(yù)計(jì)使用年限×100％；月折舊率＝年折舊率÷12月折舊額；日折舊率=月折舊率÷30。
四、履約過程中雙方均有過錯(cuò)導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，應(yīng)當(dāng)按照其過錯(cuò)程度對(duì)該裝修款進(jìn)行賠付。根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任原則，若出租人對(duì)合同解除負(fù)有主要責(zé)任的，則賠付裝修費(fèi)用比例高，反之賠付比例低或者免賠。
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